Focus di approfondimento sulla espropriazione immobilare di immobile abusivo. La sentenza della corte costituzionale n. 160 del 2024 e la sua incidenza  

Il giudizio a quo e l’ordinanza di rimessione alla Corte Costituzionale 

Un creditore ipotecario impugnava il provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione aveva chiuso anticipatamente il processo di espropriazione immobiliare da esso promosso, nelle forme di cui all’art. 603 c.p.c., in danno dei debitori originari e di un Comune che era divenuto proprietario dell’immobile pignorato a seguito di confisca urbanistica disposta ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985. 

Il creditore opponente sosteneva che il processo di esecuzione forzata avrebbe dovuto continuare a svolgersi in quanto promosso per la soddisfazione di un credito garantito da ipoteca giudiziale iscritta sul terreno prima della illegittima edificazione del fabbricato che ha condotto alla confisca urbanistica. 

La sentenza con cui il Tribunale aveva confermato la decisione del giudice dell’esecuzione veniva  impugnata davanti alla Corte di cassazione.

Con ordinanza interlocutoria n. 583 del 2024 sollevava la questione di costituzionalità dell’art. 40 della legge n. 40 del 1985 rilevando che la soluzione interpretativa secondo cui l’emanazione di un provvedimento di acquisizione del bene immobile abusivo al patrimonio del Comune contrasta con la Costituzione nei casi in cui il creditore ipotecario sia “incolpevole” avendo iscritto ipoteca sul terreno prima della edificazione senza titolo abilitativo. 

La sentenza della Corte Costituzionale n. 160 del 2024 

La Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7 della legge n. 47 del 1985 nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione di demolire. A tali conclusioni  la Consulta è approdata in virtù del percorso argomentativo di seguito indicato: 

l’acquisto della proprietà derivante dalla confisca urbanistica è a titolo originario; l’acquisto a titolo originario non è incompatibile con la sopravvivenza delle ipoteche anteriori quando ciò sia espressamente previsto; il diritto reale di garanzia vantato dal creditore ipotecario non responsabile dell’abuso edilizio che sia stato iscritto in epoca antecedente alla emanazione del provvedimento di acquisizione a titolo gratuito del bene immobile al patrimonio del Comune non può essere pregiudicato, salvo che il Comune non abbia dichiarato l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, secondo il procedimento e nei limiti previsti dall’art-. 7, comma 5, legge n. 47 del 1985. La Corte Costituzionale ha, peraltro, colto l’occasione per precisare che analoga conclusione va raggiunta nei casi in cui la confisca sia stata disposta ai sensi dell’art. 31, comma 3, dP.R. n. 380 del 2001.

La individuazione dei casi cui si riferisce la sentenza della Corte Costituzionale n. 160 del 2024 

È pacifico che, anche dopo l’emanazione del provvedimento di acquisizione a titolo gratuito al patrimonio del Comune del terreno con annesso il fabbricato abusivo sullo stesso insistente, il complesso immobiliare possa essere espropriato in danno del Comune, terzo proprietario, con la procedura di cui agli artt. 603 e seguenti c.p.c. a condizione che:

l’iniziativa esecutiva sia stata assunta dal creditore incolpevole che aveva iscritto ipoteca sul terreno prima che il fabbricato abusivo venisse edificato;

il Comune non abbia adottato lo speciale procedimento previsto dall’art. 7, comma 5, legge n. 47 del 1985 destinando l’immobile confiscato ad un pubblico servizio (tale destinazione, invero, risulta idonea a farlo divenire un bene extra commercium.

Tale creditore ipotecario è, infatti, incolpevole poiché ha legittimamente confidato sulla possibilità di esercitare i diritti scaturenti dalla ipoteca iscritta e non ha potuto evitare la costruzione senza titolo abilitativo né provvedere alla sua demolizione.

La sentenza della Corte Costituzionale non si applica, pertanto, ai casi in cui l’ipoteca sia stata iscritta dopo la trascrizione nei Registri immobiliari l’atto dell’atto di accertamento dell’inottemperanza dell’ordine di demolizione.

I casi dubbi 

La sentenza della Corte Costituzionale cui si è fatto cenno lascia, però, irrisolti alcuni dubbi.

Alla luce di quanto esposto sembra che il diritto reale di garanzia debba essere fatto salvo anche quando il creditore ipotecario abbia iscritto l’ipoteca sull’immobile abusivamente edificato e non invece sul terreno prima della realizzazione di quest’ultimo.

Se così fosse, dunque, ciascun creditore avrebbe diritto ad espropriare il bene immobile abusivo anche quando abbia iscritto il diritto reale di garanzia pur sapendo o potendo sapere che quell’immobile era destinato alla demolizione.

Si allega la sentenza della Corte Costituzionale n. 160 del 2024 
e la ordinanza di rimessione della Corte di Cassazione n. 583 del 2024.